1.项目位置
评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。这种说法虽然有些绝对，但其中包含的道理不言而喻。一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方。而综观成功的商业物业四周，无不是车水马龙，交通便利，配套齐全。因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。
2.专业定位
选择开展商业物业经营管理，要从企业自身实力、经营管理特长、企业发展方向与战略、目标物业状况与层次、业主或建设单位经营管理目标与要求以及将要面对的客户群体服务需求等多方面考虑，找准市场定位。而非盲目贪多求快，什么商业物业都去承接。定位不准会导致企业服务不专一，经营管理混乱，最终不利于商业物业的经营，埋下经营管理失败的种子。
3.开发商资信
在物业服务企业需要考虑的众多因素中，开发商的实力与资信情况如何尤为重要。可以从以下几方面对开发商进行观察和评价:
(1)开发商是当地公司还是外地公司，是全国性公司还是区域性公司;
(2)开发商是独立开发还是合伙开发;
(3)开发商有没有类似项目开发经验;
(4)项目建设资金来源;
(5)项目建成后是全部销售、部分销售还是业主持有经营;
(6)开发商诚信记录如何，有无对物业服务企业或其他合同方的违约行为。成熟的、有商业项目建设经验的、资金雄厚的开发商不仅在项目建设过程中可以做到对建筑物质量的高度负责，在销售或招商阶段对客户组合、商品组合上会精益求精，在后期物业管理的筛选和资金保障方面也会更为可靠，从而为物业经营管理打下良好基础。
4.销售招商情况
商业项目前期销售或招商情况，反映出开发商的前期管理运作能力，也衬托出项目在同行业内的认可程度。那种招商不理想，开业时商铺寥寥无几的商业物业，不仅直观地反映出市场的拒绝，也无言地明示了行业的接纳程度。在这种情况下接管这类项目，除了不可避免地会存在物业服务费收缴困难之外，更重要的是，恶劣的经营环境会导致业主与承租商之间频繁产生纠纷和矛盾，物业服务企业陷于其中会左右为难、落人困境。
5.管理模式
商业物业建成后的物业管理模式直接关系着物业服务企业能否对项目实行专业、有效、规范的管理。
商业物业工程全生命周期六大核心要点把控
重要性
一个商业项目的成功与否不仅取决于前期的选址定位、规划设计、招商及开业后的运营管理，其经营价值、资产升值和资本价值更依赖于长期的物业营运、服务和管理！商业地产的物业管理与普通住宅物业管理千差万别！忽视商业地产的物业管理将在激励的竞争中被市场所淘汰，越来越多的开发商开始重视商业地产的物业管理！
商业物业管理复杂、难度大！其中，商业物业工程管理是重中之重！如何能够做好商业物业工程管理成了大家急需解决的难题！
如何能保证质量、进度、投资目标的实现需要很多前提条件，其中把握工程管理的重点就是诸多重要前提条件之一。
根据万达商业地产的工程特点，把项目建设分为几个阶段：1、选址；2、规划；3、设计；4、施工；5、开业；6、工程整改；7、正常经营；这七个阶段中选址、规划阶段是项目投资的重要阶段，这两个阶段决定项目的90%投资同时决定今后项目是否有一个好的发展基础，因此这两个阶段的工作极其重要根据集团的规定这两个阶段的方案是由董事长、集团商管公司、规划院、项目管理中心、发展部、商务部等确定的。设计、施工、开业以及工程整改、正常经营阶段项目所在商管公司开始参与项目的管理并逐步接收项目的整体管理。
因此，商业物业的管理基本都是由地产公司属下的物业公司承担，早期介入时也可能聘请五大行作为顾问，五大行在商业早期介入，特别是商业业态设计和招商方面比国内物业公司有更多的优势。
设计阶段
首先应把握好介入的时间。根据项目时间短、工期紧的特点，商管公司的总经理和主管工程、招商的副总经理、以及工程部经理和工程师应在此阶段就介入管理，这样做可以使商管领导层对项目的规划定位有很深的了解，便于对后期招商和经营的管理，同时也发挥自己的商业管理经验，影响项目规划中不符合商业招商和营运的布局，使之符合商业运作模式。
这就是我们常说的“6 1“设备设施系统。
1、能耗的计量
2、建筑类
外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水；
外墙体广告位是否方便广告布上刊、抗风等级是否符合要求、广告灯要独立计量、从维修角度易采用外打灯；
化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；
屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；
步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街，以及因营业时间不同导致的能耗损失；
对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。
步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空调能耗加大，同时应有部分开启扇为换季时提供新风。
机房的铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确要求，导致后期因为工程进度进而变成工程遗留问题，因此在设计阶段确定机房的铺装标准是保证设备后期正常使用寿命的关键；
由于广场中庭的出现，后期很多车展活动就显得必不可少，因此在设计时对广场出入口的宽度和高度就应予以考虑车辆的进出；
建筑类
地下停车场设计时人车分流的设计，尤其是北方寒冷地区，加装堆积门的同时提供人行通道，避免人员通过导致堆积门故障频繁，减少使用寿命。同时车场入口收费亭的位置和堆积门的位置要合理布置；排水沟的不应设在车道上，而应设在前后车位中间。
由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；
在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；
屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。
强电、弱电系统
补充
在商业物业的公共区域需预留电源接口。
1、在商场通道中间预留独立的电源地插。因为商场进场性开展各种促销活动，会布置临时摊位，需要提供临时电源。如果不事先设置，将需要从电房或墙边插座贴着地面敷设，增加了工程难度，也影响美观、妨碍了顾客通行。
2、在商场中庭，外广场需预留电源箱，并配置独立电表。还要预留光纤连接户外LED显示屏，信息发布系统。因为商业举办的大型活动（如演唱会、发布会等）会需要使用音响，背景墙等较大功率设备。如果每次都临时敷设电缆，也导致成本增加，延长了准备工作时间。
3、商业重要部位，应配置两个角度的监控设备，防止一个出现死角时，可以从另一个角度观察。
空调系统
4、应设置商铺空调计费系统，且合理设置空调的公共部分分摊。
给排水系统
排水管尽量直排户外，减少通过排污泵排放，既减少堵塞又节约能源。
污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过重的井盖无法满足每天巡检的需求。
每个商铺应设立给水点和排水点，部分商铺预留燃气点以便适应业态调整。
污水泵必须是绞刀泵。
消防系统
1.每个回路预留20％－40％报警点位，预防点位过满引起的线路不稳和商铺业态调整增加报警点。
2.步行街消防水系统要考虑商铺改为餐饮业态时增加喷林头导致的管径的变化。
3.消防水系统的阀门、避震喉、等辅助配件应符合设计标准的上限，因为这些配件非主要材料在设计时很容易被忽略，而实际使用当中这些配件却起到关键的作用。
4.对产权式写字楼或公寓以及商铺在消防报警线路设计时应考虑线路走向从公共区向各个产权区域敷设，而不是在在产权区域敷设，避免装修阶段产生问题，影响后期整个系统的安全运行。
电梯
扶梯和自动坡道考虑采用变频技术，达到节能和减少设备运行时间的目的。直梯应有三方通话功能并接到消防监控中心。扶梯应考虑防坠网的设计。
施工阶段
重点、节点
开业阶段
1.人员培训：重点培训装修管理规定、各系统操作、进行消防演练、培训开闭店流程、上门维修规程。
2.商户进场装修、布货：商户进场装修、布货：商户进场装修预示着开业阶段的开始，在商户合同签订前一个月成立装修领导小组和装修工作小组，领导小组的职责是协调装修工作小组难以解决的问题以及需要决策而工作小组无权决策的事。装修工作小组职责是负责协调和管理商户装修事宜。装修管理主要分三个阶段，装修前、装修中和装修后。装修前阶段主要工作是对装修图纸和施工进度计划进行审核，确保商户装修格调和布局以及所用设备符合国家法规、行业规范以及装修管理规定的要求，避免在设计上出现影响防水、消防、环保、步行街外立面和其它商户经营的设计出现。在装修阶段主要监管进场材料、防水施工、配电管线敷设符合装修管理要求，装修进度符合按时开业的要求。对餐饮商户厨房防水必须进行闭水实验。这一阶段的工作做得好，可以延长商户再次装修周期，节约商户成本，减少再次装修对广场其它商户的影响，间接提升后期的工程管理品质。
3.开业前机电设备的正常运行和正式通水、电、气。这个阶段运行电工开始进入值班状态，随时记录各种参数关注设备运行状态。对年底开业的广场，注意供暖设备的运行状态和是否有漏水点。
工程遗留问题整改阶段
正常经营阶段
总之，商业项目工程管理的重点随着项目的进展在不断变化，通过把握工程管理的重点，可以有效控制和减少影响工程管理品质的因素。每一个重点的把握都是通过一点一滴的工作汇集起来，不积跬步无以至千里，不积小流,无以成江海。借用彼得.德卢克一句名言“管理不在于逻辑，而在于实践。不在于知，而在于行”。因此，只有通过不断的实践、不断的总结才能真正实现商业物业工程管理品质的提升。